[연금형부동산]매월 월세수익이 생기는 도시형생활주택? 오피스텔? 원룸?

요즘 증권분위기가 심상치가 않아, 금융을 중심으로 하는 재테크가 많이 흔들리고 있습니다.
많은 파생상품을 만들어내는 적립식펀드의 경우도 마이너스를 치고 있는 시점에서, 대놓고 주식을 뛰어드는 것은 볏짚을 들고 불에 뛰어드는 격이라는 생각도 들구요. 그렇다고, 물가상승률에 턱없이 못미치는 정기예금이나 적금등의 상품은 재테크라고 하기에는 부족함이 많아 보이구요.

어르신들 말씀대로, 역시 땅은 거짓말을 하지 않는다는 진리(?)대로 역시나 부동산에 투자하는 것이 맞는 것일까? 하는 생각에 부동산 투자쪽을 생각하시는 분들도 많으시지요?

하지만, 부동산도 뭘 알아야 투자를 하지요. 무턱대고 광고에서 좋다고 하는 부동산을 덥석 사기에는 환금성이 약해서 자칫 잘못하면, 완전 하자 부동산을 처리하지 못해서 고생을 해야 할 수도 있겠다는 생각에 선뜻 나서기도 힘든 현실입니다.

(재테크 잘해서 이런 금덩어리가 들어왔으면 좋겠습니다.^^)

재테크를 하려면, 금융이든 부동산이든 역시 제대로 공부해야 하는 것은 당연한 이치입니다. 오늘은, 부동산 중에서 수익형 부동산에 대해 간략히 알아보도록 하겠습니다.

수익형 부동산 VS 투자형 부동산

부동산 재테크를 크게 두가지로 나누자면, 수익형 부동산과 투자형 부동산으로 나눌 수 있습니다. 최근, 연금이라는 개념을 집어넣어서 월세 수익이 생기는 부동산을 연금형 부동산이라는 개념까지 나오고 있지만, 근본적으로 따져서, 매월 월세수입을 받을 수 있는 부동산을 수익형부동산, 시세차익이나 리모델링 등의 자산가치를 높여서 파는 차익을 노리는 것을 투자형 부동산이라고 볼 수 있는데요. 재테크 용도로 주거용 부동산은 제외하지만, 한편으로는 주거를 하면서 월세수익이나 시세차익을 노리는 투자와 주거의 복합적인 부동산도 있을 수 있습니다.


수익형 부동산의 종류와 장.단점

수익형 부동산에는 월세수익을 거둘 수 있는 상가,사무실,오피스텔,임대사업용 주택으로 나뉠 수 있는데요. 임대사업용 주택에는 아파트,빌라(일명 다세대주택),원룸(일명 다가구주택), 그리고 최근 인기가 높은 도시형생활주택등으로 세분화될 수 있습니다.

(1) 상가, 사무실
- 근린생활시설로 구분되어지는 상가나 사무실은 주거용이 아닌 사업용 부동산으로, 임대료가 수익의 결정적인 역할을 합니다. 상가는 주변 상권이나 공실율 등이 수익에 가장 큰 영향을 미치는데, 소위 프리미엄P까지 형성되어있는 상권의 경우는 공실율 걱정없이 튼튼하게 수익을 거둘 수 있겠지만, 그렇지 않은 경우는 투자하려는 상가의 여러가지 면을 면밀히 알아보셔야 합니다. 사무실의 경우는 주변 사무실 공실율이 수익의 가장 직접적인 영향을 미치며, 직원들의 출퇴근접근성 및 업무편의성에 따른 기반시설들이 잘 갖추어져 있는지를 살펴보셔야 합니다.

(2) 오피스텔
- 2005년 이전에는 주거용오피스텔이라고 해서, 아파트의 모자라는 공급을 대신하며 인기를 끌었지만, 바닥난방제한이나 욕실크기제한등의 법적인 문제와 아파트에 비해 낮은 전용율로 인해 한때 찬밥신세로 외면 당했었지요. 하지만, 최근 1~2인가구의 증가와 전세난으로 인해 굳이 큰 크기의 주거공간이 필요하지 않은 실속파들이 찾기 시작하면서 인기가 날로 더해가고 있습니다. 오피스텔을 투자할 때에는 입지여건과 주변 오피스텔의 공실율과 수익률, 그리고, 장기적으로 내다 봤을때에 해당 오피스텔의 안정성 등을 따져보셔야 합니다.

(3) 아파트
-  아파트부터는 수익형 부동산이기도 하지만, 임차인의 입장에서는 주거용 부동산이기 때문에, 무엇보다 입지분석이 중요한 상품입니다. 아무리 작은 아파트라고 할지라도 일반적으로 세대단위의 임차가 이루어지는 것이 일반적이기 때문에, 아파트로 수익형 부동산을 계획한다고 하면, 월세 부담을 안고 세대단위가 살 수 있는 특별한 형태의 투자가 일반적입니다. 1,2층에 공부방이나 어린이집을 임차해 준다거나, 기업의 기숙사용으로 임차가 이루어 지는 것이 일반적이며, 특수한 지역에 해외 파견으로 한국에 근무하는 회사가 근처에 있는 경우에는 아파트를 이용한 수익형 부동산도 생각해 볼 수 있습니다. 하지만, 임대사업자를 내고 하지 않는 한, 1가구2주택 등의 중과세 대상으로 몰릴 수 있는 단점도 있으니 잘 알아보셔야겠습니다.

(4) 다세대주택, 다가구주택
-  많은 분들이 다세대주택과 다가구주택의 차이점에 대해서 혼동하고 계실텐데요. 가장 큰 차이점이라고 한다면, 다세대 주택은 호수별로 구분등기, 즉, 호수별로 따로 떼어서 사고 팔 수 있도록 되어 있는 반면, 다가구주택은 전체 건물 한동이 하나의 주택으로 계산되어 호수별로 따로 떼어서 팔 수 없는 상품입니다. 전통적으로 빌라의 경우에는 다세대주택으로 짓는 경우가 많으며, 원룸건물의 경우에는 다가구로 짓는 경우가 많습니다. 평형대가 큰 다세대주택(빌라)의 경우는 위의 아파트와 같이 생각할 수 있으며, 평형대가 작은 다세대주택을 한 동 전체를 구입할 경우에는 아에 주택임대사업자를 내어서 중과세를 피하는 방법을 생각하셔야 합니다.

(5) 도시형생활주택
-  제작년부터 시행된 도시형생활주택은 몇차례에 걸친 법규개정으로 인해 지금은 상당히 유연한 수익형부동산 상품이 되었습니다. 무엇보다 30세대 미만의 원룸형 도시형생활주택의 경우는 전체 도시형생활주택 중에서 70%를 넘는 인기를 실감하고 있는데요. 법적인 규제가 완만하고, 30세대 미만까지는 건축법상의 허가만 맡으면 되니, 많은 건축주들이 원룸을 대처할 만한 상품으로 다가서고 있습니다. 하지만, 생긴지 얼마 되지 않은 도시형생활주택의 경우는 노하우가 그렇게 많이 쌓이지 않아, 부실공사나, 공간활용도가 다소 낮은 건물들이 있어, 선택하실 때에 잘 보고 사셔야 하며, 만약 직접 건축을 하실 경우에는 능력있는 설계업체와 시공업체를 선정해서 실패를 겪지 않도록 유의하셔야 합니다.


수익형 부동산이라는 단어가 대중들에게 크게 어필되지 못했던 환경에서 갑작스런 금융상품들의 파동으로 인해, 연금형 부동산이라는 신조어가 자주 등장하게 되었는데요. 연금이라고 하는 것은 어떠한 어려움이나 위험이 있어도 꾸준히 지급될 수 있어야 하는데, 부동산이 연금이라는 단어에 적합해지기 위해서는 보다 철저한 계산과 계획이 필요합니다.

그저 계산기 몇번 두드리는 것으로 수익률 계산을 하기보다는, 최소 1년단위의 사이클을 생각하면서 캐쉬플로우를 작성해야, 여러가지 위험에 대비할 수 있는 성공적인 재테크를 할 수 있습니다.

최근, 잠정적인 고객유치를 위해서 무료로 개인재무설계를 해 주고 있는 리더스리치의 경우에도, 이런 수익형 부동산에 대한 체계적인 컨설팅 프로그램이 있으므로, 부동산으로 재테크를 계획하시는 분들은 무료 개인 재무설계(링크)를 알아보시는 것도 도움이 많이 될 것 같네요.

그리고, 부동산이라고 하는 것의 가장 큰 특징은 주식과는 달리 팔고 싶을 때 팔 수 없게 될 수도 있다는 것으로 환금성이 떨어지는 부분입니다. 그만큼 주식같은 금융상품을 고를때보다는 좀 더 계획적이고 신중하게, 그리고, 위험에 대처하는 방법에 대해서도 꾸준히 공부하셔야 합니다.

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  1. 2011.09.15 07:48 신고 [Edit/Del] [Reply]
    연금형부동산...오늘 첨 들어봤는데요
    이해 잘했습니다^&^
  2. 2011.09.15 11:40 신고 [Edit/Del] [Reply]
    노후준비로 매달 수입이 나오는 부동산을 준비할 수 있다면 정말 좋겠네요~
    잘 보고 갑니다.

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