3D Realty Handshake
3D Realty Handshake by lumaxart 저작자 표시동일조건 변경허락

요즘 전세대란이라는 말이 심심찮게 나옵니다.

언론이나 인터넷을 검색하면, 전세대란에 대해 정부의 정책을 요구하는 목소리가
커져가고 있는데요. 전세안정화가 정부가 할 수 있는 일인지 생각해 볼 필요가 있습니다.


이 포스팅에서는 전세대란이 왜 생겼는지, 이에 대한 대책은 무엇인지 알아보겠습니다.

Crazy hills of San Francisco
Crazy hills of San Francisco by Håkan Dahlström 저작자 표시

전세대란이 생긴 이유를 살펴보기에 앞서, 전세라는 제도가 왜 생겼는지 알 필요가 있습니다.

몇 년 전, 아는 외국인에게서 한 질문을 받은 적이 있습니다.

"왜 한국사람들은 월세(레지던스피)를 받지 않고 집을 빌려주지? 다들 자선사업가인가요?"

월세를 받지도 않으면서, 집에 대한 세금(재산세 등)은 주인이 다 내주고, 매매가의 7~80%의 수준에
집을 빌려준다는 것이 그 외국인 친구의 입장에서는 이해가 안되는 일이었을 것입니다.
제가 그 친구에게 해 준 전세에 대한 설명이 전세대란의 주요한 단서가 될 것 같네요.

"2억짜리 집이 있다고 가정해 보자. A는 그 집을 2억에 사서 1억5천에 전세를 줬어,
그런데, 2억짜리 집은 매년 5%씩 집값이 상승하게 되지.
그러면, 결론적으로 A는 5천만원을 투자해서 매년 1천만원의 자산이 증가되는 효과가 있는거야."

이렇게 전세는 수익률로 따지자면, 거의 20%에 달하는 수익률을 달성하는 최고의 투자상품이었지요.
실제적으로 우리나라 집값 상승세는 지난 10년간 45%의 평균 상승률을 기록했습니다.
도시 외 지역을 포함한 상승률이므로,
일반적인 시 단위 이상에서는 5% 이상은
기록했다고 볼 수 있겠습니다
.

하지만, 최근 부동산 시장을 보자면, 신규 아파트 미분양 사태에서도 볼 수 있듯,
공급과잉에 주택시장의 비활성화가 지속되고 있으며, 각종 보유세(종합부동산세, 재산세)의 압박으로
1가구 2주택 이상의 전세공급자들이 전세로 인한 수익을 기대하기가 힘들어졌습니다.

지난, 3월 초 조선일보에 기재된 [전세난 해법 3.5%의 묘수

]에서는 집값 상승률이 연간 3.5%는 되어야 전세가 유지될 수 있다는 기사를 실어서 눈길을 끌었습니다.

하지만, 이는 세입자 입장에서 주택을 사는 것보다 전세로 들어가는 것이 좋다는 해석이지 임대인입장에서 전세를 주기 위해서는 3.5%보다는 높게 상승을 해야 전세공금이 안정화 될 것이라고 생각됩니다.

게다가, 무주택자에 주어지는 각종 혜택들을 생각해보자면, 집을 살 수 있는 형편에 있는 사람들조차도 전세로 사는 것이 유리하다고 생각할 수 있는 형국이기 때문에, 집값의 상승은 3.5%보다는 더 높게 올라가지 않으면 전세대란은 그치기 힘들 것으로 보입니다.

하지만, 집값상승을 기대하기 위해서는 몇가지의 난재가 있습니다. 그 첫번째로 공급과잉을 생각할 수 있겠는데요. 공급과 수요는 경제학 원론에서 가장 기본적으로 생각하는 부분인데, 지난 2008년에 한국의 가구당 주택공급률은 100%를 넘어섰고, 현재 신규로 분양될 주택을 계산해보면, 이는 더 늘어날 것으로 보입니다. 게다가 주택을 사기 힘든 무주택자들의 수요이탈을 고려하면 현재 주택가격은 거품이 끼었다고도 해석할 수 있습니다.

두번째로, 인구감소를 들 수 있는데요. 지난 2008년 미국발 모기지사태의 가장 큰 이유로 미국의 베이비붐세대의 은퇴로 주택구매자가 줄었다는 데에 큰 비중을 두고 있는 것을 볼 때, 한국도 베이비붐세대의 은퇴가 시작되는 2011년 전후로 수요가 줄 것을 예상하고 있습니다.

마지막으로, 경기침체에 따른 집값하락이 우려되기 때문입니다. 정부는 올 해 한국의 경제성장율을 5%로 예상하지만, 거의 불가능에 가깝다는 의견이 지배적이고, 선진국의 경우 2%내외의 성장율을 보이는 것과 관련해서 한국도 선진국의 대열이 조만간 들어설 것으로 예측하고 있습니다.

이에 따라, 한국형 임대상품인 전세라는 것도 없어질 수도 있다는 위기론도 대두되고 있습니다.

정부의 입장에서는 미국의 모기지사태와 같은 형국이 되지 않게 하기 위해서 DTI규제를 다시 부활시켰지만, 집값상승을 어느정도 이루지 않으면 전세대란은 끝이 없을 것이라는 우려도 하지
않을 수 없게 되었습니다.


올해 서울.수도권 주택 매매값 변동율[출처:부동산114]을 보아도 주택값의 하락은
지속되고 있으며, '무주택이 상팔자'라는 말이 떠돌만큼 무주택이 서러움이 아닌,
청약가점제의 수혜자나 재산세나 각종 주택수리비에서 해방된 사람으로 인식이 되고 있으니
당분간의 전세대란은 지속되는 것이 당연하다고 볼 수 있겠습니다.


전세금 인상에 따른 전세금대출을 알아보세요


1. 국민주택기금의 활용

우선, 전세로 들어갈 집이 85㎡ 미만이며, 세대주 연봉이 3,000만원 이하(상여금제외),
무주택자, 신용등급 5등급이상일 경우라면 신청이 가능합니다.

대출금은 전세금의 70%까지(약8천만원)며, 이자율은 2~4%의 초저리를 자랑(?)합니다.
시.구청 사회복지과(동사무소는 주민생활지원과)에서 저소득융자추천서를 받을 수 있는 분들은
저소득가구대출(이자율2%)을,
그 외에 연간소득 3,000만원(신혼부부 3,500만원, 상여금/수당제외)미만인 분들은 근로자/서민대출
받으실 수 있습니다.

단, 기존에 국민주택기금을 통해 대출받으신 분이 전세금인상으로 추가로 인해 추가대출을
받으실 수는 없으며, 이사를 통해 전셋집을 옮긴 경우에만 가능하니 참고하세요.


2. 시중은행(1금융권) 전세자금 대출 상품의 활용

위의 국민주택기금의 경우는 정부가 보증하여 대출하는 초저리(?)상품임에 비해
시중은행에서는 4~6%대의 전세자금 대출상품을 운용하고 있습니다.

신한(4.9~6.1%)/국민(4.32~5.72%)/우리(4.92~5.82%)/하나(4.06~5.74%)/농협(4.29~5.77%)
정도의 이자율을 가지고 있지만, 한도나 자격등의 차이가 있기 때문에 발품을 파는 것이 중요합니다.

지난 3월 3일, 김종창 금융감독원장이 은행장들과의 조찬간담회에서
전세자금 대출을 원하는 서민을 위한 상품을 개발해 달라고 주문했다고 하니, 점차 상품종류가
많아질 것으로 기대가 됩니다.


3. 2금융권의 전세자금대출

1금융권에서도 전세자금대출을 받기 어려운 경우에는 어떻게 해야 할까요?
2금융권을 생각해야 한다는게 당연한 얘기일 수도 있겠지만,
대부분 2금융권 이상은 대출이자가 높을 거라고 생각하는 경우가 많습니다.

하지만, 꼭 그렇지만은 않습니다.
1금융권에 비해 전세보증금의 85%정도까지, 대출금은 5억까지도 가능하며,
신용도에 따라서 6.9%~13%정도이므로, 무조건 1금융권보다 나쁘지는 않습니다.

다만, 수없이 많은 2금융권을 하나하나 찾아다니기도 힘들고
회사마다, 상품마다 각기 다른 전세자금 대출을 쉽게 비교해 놓은 곳도 많지 않습니다.

게다가... 상담을 받을 생각에 전화라도 하면, 신용등급조회로 인해
신용도하락이 오지는 않을까 걱정도 되지요.

국내 70여개의 금융회사의 대출상품을 무료로 비교해주고 상담해주는 사이트가 있어서
링크를 남깁니다. 물론, 신청한다고 신용등급하락 걱정도 없구요.

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전세대란 걱정없이 내집마련 재무설계도 세워보세요

옛말에 집이란 사는것(buy)이 아니라 사는곳(living)이라고 했습니다.
1억 재테크의 기본도 내집마련에서부터라고 합니다.

하지만, 비싼 금융대출을 받아서 상환능력에 맞지 않고
계획없는 내집마련은 탈이 날 수 밖에 없습니다.

제가 아는 친구도 몇 년 전 자신의 수입수준보다 비싼 아파트를 분양받았다가
비싼 융자이자와 관리비를 견디지 못하고 급매로 파는 경우를 봤습니다.

계획없이 무턱대고 무리한 대출을 끼고 샀다가 하우스푸어(house poor)가 되는 실수없이
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  1. 2011.03.29 02:24 [Edit/Del] [Reply]
    비밀댓글입니다
  2. 2011.04.07 14:58 [Edit/Del] [Reply]
    비밀댓글입니다

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