[전월세상한제]2~3년 내 내집마련의 기회가 온다. 내집마련을 미리 준비하는 방법은?

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최근, 월세시대,전세대란 등의 신조어가 대거 등장하는 요즘 4월 임시국회에서는 이에 대한 대비책으로 전월제상한제를 준비하고 있습니다.

'무주택이 상팔자'라느니, '집이 있어도 빚더미에 허덕인다는 하우스푸어(house poor)가 늘어남에 따라, 무주택 서민의 입장에서는 안전한 부동산 투자 및 내집마련을 위해 어떤 전략을 세워야 현명할 지에 대해서, 대책을 알아보도록 하겠습니다.

하우스푸어(house poor)란?
‘집을 보유한 가난한 사람’을 말한다. 이들은 주택가격이 오를 때 저금리를 바탕으로 과도한 대출로 집을 마련했으나 금리인상과 주택가격 하락으로 인해 큰 손해를 보고 있는 사람들로, 외형상 중산층이지만 원리금상환 부담으로 구매력이 떨어져 있는 상태이다.   ※ 네이버 용어사전 발췌

전월세상한제는 임차인이 왕이 되는 시대? 임대인은 봉인가?

아직 전월세상한제 실시에 대해서는 4월 임시국회의 회기가 끝나야 가닥이 잡히겠지만, 지금까지 발표된 여당과 야당의 정책안들을 미리 예상해 본다면, 소위 '임차인이 왕인 시대'가 올 수도 있다는 전망이 가능합니다.

민주당 및 야당의 전월세상한제는 연간 5%대 내에서만 인상할 수 있으며, 심지어는 재계약의 권한까지도 임차인에게 준다는 정책이 밑바탕에 깔려있습니다. 기존 대통령령으로 발표된 임대기간중 전세금 상승 한도는 연간 7%로 되어있는 부분을 5%로 줄이는 것은 차지하더라도 재계약시에서조차 인상폭을 5%로 제한한다는 것이 골자인데요.그렇게 하면 어느 임대인이 갱신을 하겠냐는 부분에 대해서는 재계약 권한을 임차인에게 준다는 정책입니다.

한나라당의 입장도 지난 2월국회에서는 정부와 같이 반대한다는 입장이었으나, 4월 재보궐 선거를 앞두고는 어느정도 찬성의 입장으로 돌아섰습니다. 재계약 권한을 임차인에게 준다는 부분은 반대입장이나 주택임대차관리지역을 고시해서 그 지역에는 공정시장임대료를 기준으로 계약을 하도록 한다는 방침입니다.

민주당이나 한나라당 모두 서민층의 표심을 생각해서 무주택인 서민들을 위한 정책을 제시한 것으로 보이지만, 그 피해는 고스라니 임대인인 집주인이 떠안아야 한다는 부작용이 있습니다.

1가구1주택을 가지고 있거나 무주택자는 사회적 약자이고, 다주택 보유자는 모두 사회적 강자이니 부담을 가져야 하는 것은 당연하다고 여기는 사회적인 분위기가 있을 수는 있겠지만, 결국 가장 큰 타격을 얻는 사람은 큰 부자가 아닌 부동산 재테크를 이제 막 시작하려는 융자를 낀 1가구 2주택자가 됩니다.

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융자를 낀 1가구 2주택자의 선택은? 이 시대 중산층의 갈 길은?

일반인들이 쉽게 생각하기에는 다가구주택 보유자들은 대다수 부자라고 생각하겠지만, 실제적으로는 이제 막 서민딱지(?)를 떼고 부동산으로 재테크를 시작하려는 분들의 대다수가 본인의 집에 융자를 내어 주택을 사서 전세를 내어주는 입장이었습니다.

그 부동산 투자자들은 싼 값에 좋은 매물이 나오면, 대출을 받아 계약금을 치루고 잔금을 전세를 들여서 산 후에 나중 집값이 오르면 다시 팔기 위한 투자용 자산으로 생각해 왔습니다. 아니면, 기존에 있는 전세를 안고 사는 방법도 많이 활용되었었지요.

그런데, 전세금이 국가가 지정한 금액으로, 그리고 물가상승률보다 낮게 상승한다고 치면, 부동산은 더 이상 재테크의 방법이 되지 못합니다. 그리고 그 집을 사기 위해서 대출받은 돈의 이자에 대한 부담도 있기 때문에, 1가구2주택 보유자들의 고민이 커져만 갑니다.

여유가 조금 더 있는 다주택 보유자의 경우에는 전세를 보증부월세(반전세)로 바꿔나가다가 결국엔 월세로 바꿔나가겠지만, 여유가 없는 경우에는 매물로 내놓게 될 확률도 높아 보입니다. (월세로 바꾼다고 해도 전월세상한제로 인해 수익률이 현저히 떨어지는 것을 감안해야 할 수도 있습니다.)

결국, 전월세상한제는 한국의 전세라는 임대차가 없어지게 하는데에 견인차 역활을 하게 될 것이고, 이로 인해 월세로 전환되거나 2~3년 내에 중.소형평수의 매물이 매도시장에 쏟아져 나오게 될 수도 있습니다.

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10 k $ by shizhao 저작자 표시동일조건 변경허락

2~3년 후 부동산 매물로 중.소형 평수의 주택이 쏟아진다면? 누가 가장 수혜자?

중.소형 평수의 부동산 매물이 나온다면, 무주택자들의 입장에서는 좋을까요? 정확하게 보자면 좋을수도 있고, 상관이 없을 수도 있습니다.

모든 경제활동이 그렇듯이 공급과 수요의 원칙에 입각해서 매물이 처음 나올때는 싸지 않은 금액에 시장에 나옵니다. 그리고 시간이 지나감에 따라 수요자와 공급자 모두에게 합당한 가격 선에서 가격이 결정됩니다. (시장이 가격을 결정합니다.)

그 가격이 무조건 싸다고 볼 수 있겠습니까?

중.소형 평수의 아파트를 사려는 수요자는 무주택자만 있는 것이 아닙니다. 부동산 시장은 지속적으로 상승곡선과 하강곡선을 그리기 때문에, 여유가 있는 사람들도 역시나 좋은 값에 좋은 매물이 나오면 사려고 할 것입니다.

이런 시점에서는 오히려 돈이 없는 무주택자보다는 돈이 어느정도 여유있는 사람들이 부동산 매도에 더 유리한 위치에 있다고 하겠습니다. 다만, 여유있는 사람들도 싼 값에 부동산을 구매하려는 의지가 있기 때문에 부동산 가격이 급상승하거나 반대로 급락하지는 않을 것입니다.

중요한 사실은 여유자금으로 준비된 자는 무주택자나 여유가 있는 사람이나 모두에게 기회가 될 수 있는 시점이 온다는 것입니다.

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