[3.22 취득세 문의정리]농가주택은? 농특세 지방교육세는? 언제까지 감면하나?


이번 3.22 부동산 대책 중 취득세에 관한 문의가 계속 이어지고 있는데요, 이번 포스팅에서는 취득세에 대한 궁금증들을 해결해 보도록 하겠습니다.

※ 밥사이다의 3.22부동산 대책과 관련된 포스팅은?


Q : 농가주택은 1가구2주택 양도세 혜택을 받는 것으로 아는데, 취득세도 감면 혜택을 받나요?

A : 결론부터 말씀드리자면, 취득세는 1가구2주택의 특별혜택을 받지 못합니다. 농가주택에 대한 문의가 많은 이유가 아마도 양도세는 과세특례를 받는 것이기 때문일텐데요. 조세특례제한법과 시행령 제99조의 4에 따르면, 양도소득세에 대해서만 조세특례를 인정하고 있습니다.

그러면, 왜 양도세만 과세특례를 받을까요? 그 이유는 양도세에 대해서는 세대별 합산을 하지만, 취득세는 개인별 과세를 취하고 있기 때문입니다. 다시 말해, 양도세는 1가구2주택이 아니라 엄격히 말해서는 1세대2주택자에 대한 누진세율을 적용하고 있습니다. (취득세는 개인별 과세에 단일세율 적용)

정리하자면, 부부인 A씨와 B씨가 A의 명의로 아파트가 있고, B의 명의로 새로 부동산을 취득할 경우(취득 전 무주택이었을 경우)면, 농어촌주택이든 아니든간에 취득세에 대해서는 이번 대책이 4월 국회를 통과할 경우, 1%의 취득세율을 적용받을 수 있습니다. (물론 취득하는 주택이 9억미만일 경우)


Q : 이번 취득세 감면이 되면, 농어촌특별세와 지방교육세의 세율은? 취득세 계산법

취득세 감면에 따른 농어촌특별세와 지방교육세의 감면폭에 대한 문의도 많은데요. 2011년부터 부동산의 취득세가 등록세와 합산이 되면서 취득세의 표준세율은 4%, 농어촌특별세는 0.2%, 지방교육세는 0.4%로 4.6%로 발표를 했습니다.

그리고는 일시적으로 2011년 1월 1일~ 12월 31일까지 기간 내 주택거래를 하는 경우 1주택자+9억원이하의 조건을 만족할 시에 전용면적 85㎡ 이하는 2.2%(취득세2%,농특세비과세,지방교육세0.2%), 85㎡초과는 2.7%(취득세2%,농특세0.5%,지방교육세0.2%)가 되었습니다.

그리고, 이번 4월 임시국회에서 3.22부동산대책이 통과가 될 경우에 취득세의 계산은 조금 더 복잡해집니다.

이유는 바로 농어촌특별세때문인데요. 현재, 농특세는 취득세의 5%에 취득세감면분의 20%가 가산되는 구조입니다. 따라서 전용면적 85㎡이하인 중소형의 경우는 농특세가 면제되므로 취득세관련 세금은 1.1%가 됩니다만 85㎡초과인 중대형의 주택은 취득세 1%에 농특세는 0.65%(취득세의 5%+취득세감면분의20%), 지방교육세 0.1%가 더해져서 1.75%가 됩니다.

9억원 이상이거나 다주택의 경우도 마찬가지로 중소형은 2.2%(9억이상이 85㎡이하일 경우는 극히 드물것으로 예상됩니다만...) 85㎡초과인 중대형의 경우는 2.7%(취득세 2%, 농특세 0.5%, 지방교육세 0.2%)가 됩니다.

알기 쉽게 표로 정리해 보았습니다.

 구  분
1주택 & 9억미만
85㎡ 이하
1주택 & 9억미만
85㎡ 초과
다주택 or 9억이상
85㎡ 이하
다주택 or 9억이상
85㎡ 이하
 취득세 과세표준
4%
4%
4%
4%
 2011년 일시감면
2%
2%
4%(해당없음)
4%(해당없음)
 3.22부동산대책적용
취득세(50%감면)
 1% 1%
2%
2%
 농특세(취득세5%) 비과세
0.05%
비과세
0.1%
 감면농특세
(취득세감면분의 20%)
 비과세  0.6%
(과세표준차 3%)
 비과세  0,4%
(과세표준차 2%)
 지방교육세
(취득세10%)
 0.1% 0.1%
0.2%
0.2%
 합  계  1.1% 1.75%
2.2%
2.7%

취득세 자동계산기를 엑셀로 만들어 올려봅니다. 필요하신 분들은 다운받으세요~ ^^


Q : 취득세 감면은 언제부터 언제까지 혜택을 받나요?

3.22부동산 대책에 따른 취득세 감면 시행은 4월 국회 통과가 결정나 봐야 아는 것이겠지만, 잠정적으로는 3월22일 이후에 잔금지급일, 부동산이전등기일 중 빠른 날부터 소급적용될 예정입니다.

그러면, 언제까지 혜택을 받을까요? 위의 표를 참조하시면 아시겠지만, 9억원미만, 1가구1주택에 대한 일시감면에 추가 적용을 받는 것이 되므로, 9억원미만, 1가구1주택의 취득세 1%대 혜택은 올해 말에 종료될 예정입니다.

하지만, 올해가 지나가면 바로 4%대로 상승하느냐, 2%대로 유지가 되느냐는 역시나 이번 국회에서 법이 통과되는 것의 추이를 지켜봐야 할 것 같습니다.

※ 4.15일 추가 포스팅 : [취득세인하]국회 행안소위, 3.22부동산대책 중 취득세 50% 감면 의결!


Q : 오피스텔이나 상가주택은 취득세 감면 혜택을 받을 수 없나요?

3.22 부동산 대책내용이나 2011년간 한시적 취득세 감면 내용에 "주택"이라는 단서조항이 붙어 있습니다. 이에 따라 오피스텔, 상가, 토지 등은 과세표준대로 4.6%의 취득세,농특세,지방교육세가 과세됩니다.

Q : 취득세는 언제까지 납부하면 되나요?

2012년까지는 등기할때 50%, 등기 후 60일내에 50%를 내야합니다. 그러나 2013년에는 등기시 70%, 이후 60일 이내 30%를 내야 하며, 2014년부터는 등기시에 100% 전액 납부를 해야 합니다.

Q : 취득에 관련된 제반비용(법무사비용)은 얼마나 들까요?

제반비용은 인지값, 채권비(보통 할인후 매매합니다), 경비, 법무사비용등을 합한 비용일텐데요. 통상적으로는 매매가의 3%정도라고 보면 되는데, 일반적으로 거래하는 부동산에서 주거래 법무사 할인혜택을 받아 조금 싸게 하는 경우가 많구요. 직접 알아보시려면 법무사에 전화해서 '등기이전비 내역서'를 미리 견적받아 보실 수 있습니다.



 - 일반행정직

 - 검찰직공무원

 - 경찰공무원

 - 교정직공무원

 - 사회복지직공무원

 - 환경직공무원

 - 감사직공무원

 - 화공직공무원

 - 농업직공무원

 - 보건직공무원

 - 사서직공무원

 - 외무영사직공무원

 - 임업직공무원

 - 전산직공무원

 ● 유망자격증 기출문제

 - 소방공무원

 - 교육행정직공무원

 - 세무직공무원

 - 10급공무원

 - 토목직공무원

 - 간호직공무원

 - 건축직공무원

 - 농업연구사

 - 농촌지도사

 - 보호직공무원

 - 식품위생직공무원

 - 의료기술직공무원

 - 전기직공무원

 - 출입국관리직공무원

 ● 공무원 최신자료 받기


 - 4대보험관리사

 - 결혼상담사

 - 공인중개사

 - 노인여가건강관리사

 - 농산물품질관리사

 - 도로교통사고감정사

 - 사회복지사1급

 - 소비자전문상담사

 - 실버시터상담지도사

 - 아동심리상담사

 - 영재놀이지도사

 - 주택관리사

 - 치매예방관리사

 - 저작권관리사

 - 일반행정사

 - PIA사설정보관리사

 - 건강식이요법사

 - 경호(경비)지도사

 - 노인심리상담사

 - 노후생활설계사

 - 다문화가정상담사

 - 속기사

 - 심리상담사

 - 연예인관리사

 - 장례지도사

 - 직업상담사

 - 유기농관리사

 - [방과후]교육마술지도사

-[방과후]창의사고력지도사

 - [학점은행제]사회복지사

  1. 2011.04.12 13:12 신고 [Edit/Del] [Reply]
    좋은 정보 감사합니다 ^^;
  2. 2011.04.12 21:24 신고 [Edit/Del] [Reply]
    정말 복잡하고 어려운 문제인데
    자세히 풀어주셨네요.
    많은분들께서 유용하게 쓰셨으면 좋겠네요.
  3. 부산날라
    2011.04.26 11:03 [Edit/Del] [Reply]
    우연히 들어와 보고 많은 정보 구하고 있습니다
    어제 조금 특이한 경험을 해서 자문을 구하고자 댓글을 남깁니다.
    참고로 이제 결혼준비를 하는 사람입니다.
    A란 부동산에서 빌라 괜찮은게 나왔다고 해서 물건을 보고 계약을 할려고 했습니다.6천정도에..
    조금만 더 깍아주면 하겠다고 해서 그렇게 진행이 될줄 알았는데 A부동산에서 연락이 와서 집주인과 조금 안맞는 부분이 있다고 해서 계약을 못했고(그 집주인은 다른 사람과 계약했다함) 다시 집을 알아보러 다녔습니다.
    근데 우연히 인터넷에 다른 부동산에서 올린 똑같은 물건을 봤고 직접 가보니 원래 계약할려던 집이었습니다.
    딱 정확히 한달인데..다시 그집이 나왔길래 다른 부동산통해서 알아보고 계약을 하기로 했습니다.
    원래는 6천만 정도인데 희안하게도 이번엔 5천만 정도에 나왔더군요.얼씨구나 하고 계약을 하기로 했고(대신 다운계약서 작성 4300만)어제 부동산에 갔더니...ㅋㅋㅋㅋ 놀랬네요
    A부동산의 저희를 중개해주던 소장이 있는겁니다. 물건을 가로챈거 같고 그 분도 다운계약서 작성해고 이래저래 잘 꼬셔서 개인적으로 계약을 한거 같더라구요.
    사실 너무 괘심해서..머라 말은 안했지만...또 계약은 안됐습니다.제가 다운계약서는 좀 찜찜하다고 했더니 털고 일어나시더라구요..
    이런경우 어떻게 해야하는건지...자문을 구해봅니다.
    이번건이 처음이 아니고 저번에도 한건 가계약까지 갔다가 계약이 파기되었거든요..속상하고 무섭고 화가나네요^^
    어떻게 대처나 처벌할수 있는 방법이 없는지요..
    • 2011.04.26 18:51 신고 [Edit/Del]
      매매의 다운계약서는 중개업법상 위법입니다. 실무에서야 가끔씩 있는 일이긴 하지만, 위법은 위법이죠.

      만약 가계약을 했더라도 계약금을 걸지 않았다면, 계약이 성립 안된거나 마찬가지라고 생각하시면 됩니다. 계약금은 위약금의 성격을 띠고 있기 때문이지요.

      굳이 이 방법에서 사람이 괘씸해서 대처하려고 하려면 오히려 더 속상하고 시간 뺏기는 일일 것입니다.

      부산날라님께서 재산상의 손해를 보신 것이 없다면 그냥 쿨하게 넘기시는 것이 정신건강에 도움이 됩니다.
  4. 부산날라
    2011.04.26 11:57 [Edit/Del] [Reply]
    참고로 그집을 살려고 마음을 먹고 있는데..어떻하면 좋을지..
    좋은집도 아닙니다.단지 금액이 싸고 둘이 사는데 크게 지장없어서..
    • 2011.04.26 18:53 신고 [Edit/Del]
      싼 물건은 그 나름대로의 이유가 있는 법입니다. 잘 보시고 생각하시기 바랍니다.

      보통 사람이 어떤 물건에 눈이 꽂히면 모든 정황이나 상황이 자기가 해석하기 좋은 방향대로 해석하지요. 그걸 콩깍지가 씌었다고 하죠? 보통 집을 살 때도 '이 집보다 싸고 좋은 집 찾기는 힘들거야'라는 생각에 제대로 물건분석을 못하는 경우도 많이 있습니다.

      잘 보시고 현명하게 결정하세요~
  5. 청하
    2011.05.02 18:30 [Edit/Del] [Reply]
    농특세율이 0.5%가 되는 이유를 좀 알려주세요. 법령엔 납부해야 할 취득세액의 10%라고 되어 있는데,
    아무리 계산해도 안 나오네요~~~
    • 2011.05.04 15:34 신고 [Edit/Del]
      법령에 나와있는 농특세가 취득세의 10%라는 것은 작년 기준일 것입니다. 작년까진 취득세와 등록세를 각각 냈었기 때문인데요. 2011년부터는 취득세와 등록세를 합산해서 내기 때문에 지금 기준으로는 취득세의 5%가 맞습니다.
  6. 웁스
    2011.05.04 09:47 [Edit/Del] [Reply]
    저도 윗분과 같이 농특세율이 0.5%가 되는게 잘 이해가 안되네요
    그리고 교육세의 경우에도 지방세법엔 취득세의 20%로 되있는데 왜 10%로 계산하는지 이것도 이유를 알려주시면 감사하겠습니다.
    • 2011.05.04 15:35 신고 [Edit/Del]
      윗분의 농특세와 동일한 구조입니다. 부동산의 취득세는 등록세와 합산되어 과세되기 때문에, 교육세 또한 절반으로 보시는 것이 맞습니다.^^ (작년 취득세율을 비교해 보시면 도움이 되실 것 같네요)
  7. 지팡이
    2011.05.18 00:22 [Edit/Del] [Reply]
    궁금한 것이 있는데요... 취득세를 감면받으면 농특세도 감면받는것이 맞는것 아닌가요?
    예컨대, 취득세로3,160,000을 내고 지방교육세로 316,000원을 냈으며 농특세로 790,000을 냈습니다. 정부발표후
    1,738,000을 감면받는데 농특세충당액을 237,000월을 제하고 준다네요..
    그렇다면 이것은 농특세를 이중과세하는것 아닌가요?
    처음부터 취득세 1%만 낸다면 농특세를 790,000+237,000=1,027,000원으로 내야한다는것이 상식적이지 않기 때문입니다.
    이 부분에 대해 이해가 되는 설명이 필요합니다...
    어떻게 감면 받는데 또 세금을 내야하는지 원...
    • 2011.05.18 18:05 신고 [Edit/Del]
      85㎡ 이상의 경우는 취득세 감면분의 20%를 농특세가산세로 내야 합니다.

      원래 316만원의 취득세에 대한 농특세는 150,000인데, 그 취득세도 원래 법률상의 취득세에 50%할인된 부분이라서 농특세가산세가 632,000원이 붙어서 782,000원을 내셨을 겁니다.

      근데, 이번에 1,738,000원을 추가로 감면받는다면 그 감면분에 대한 농특세가산세도 내야 맞을겁니다. 제 계산으로는 농특세가산세가 347,600원인데 237,000원이 나왔다면 뭔가 중간에 계산이 더 있을 것으로 보이네요.

      그냥 처음에 취득가액에 1.75%를 곱한 금액이 취득세 및 농특세+지방교육세 전체 금액이라고 생각하시면 지금 내시는 금액과 비슷할 거라고 생각합니다~
  8. 2011.06.01 15:49 [Edit/Del] [Reply]
    아주 좋은 정보 감사합니다. 4월에 집 팔고 세금이 나왔는데..예상보다 많아서..궁금했는데..
    여기서 제대로 알고 가네요..감사해요..
  9. 계산해주세용
    2011.09.01 10:23 [Edit/Del] [Reply]
    안녕하세요?
    좋은 정보 감사합니다.
    법무사도 제각각이던 농특세 문의하고 싶어서요

    1가구 1주택이라 취득세 감면대상입니다.
    85제곱미터를 초과하고 다가구주택입니다.
    매매가가 6억 4천 5백이면
    취득세는 645만
    교육세는 64만 5천원 맞나요?
    농특세는요?
  10. 서소
    2011.09.08 11:37 [Edit/Del] [Reply]
    이렇게 간단하게 풀이해 주시고 너무너무 감사드려요 ~
    한번에 계산하면 되게끔 이렇게 간단히 세무과 직원들도 못해주시는데 대단하세요 ^_^

댓글을 남겨주세요

Name *

Password *

Link (Your Homepage or Blog)

Comment

Secret