[부동산재테크]부부 공동명의가 좋을까? 세금의 변화에 따른 부동산 투자전략을 세우세요.
최근, 아는 형님이 아파트를 한 채 계약했습니다. 오랫동안 꿈꿔오던 내집마련의 꿈이 이루어지는 순간이었지만, 한편으로는 이제부터 부동산에 대한 재테크를 시작하는 단계인지라 이것저것 궁금한 것도 많이 생기신 듯 합니다.제가 공인중개사인지라 그 형님이 제게 전화와서 한참을 물어보셨는데요. 전화를 끊고 보니, 많은 분들이 공감할만한 문의사항도 있는 것 같아서 포스팅으로 정리해보려 합니다.
Q : 아파트(주택)을 사는데 내야할 세금과 법무사비는 얼마나 되나?
우선 아파트를 계약하고 잔금 지급시에 취득세(농특세,지방교육세포함)와 각종 인지대 등이 포함된 법무사비가 있는데요, 취득세는 이번 4월 임시국회에서 감면혜택이 통과가 되면 1.1%(85㎡이하)~1.75%(85㎡초과)정도 될 거에요. 형님이 이번에 사는 아파트외에 다른 주택이 없으시니 1가구1주택자이고, 사려는 아파트도 9억미만이기때문에 취득세가 많이 감면받는 거죠. 원래 적용세율은 4.6%인데 상당히 많이 감면 받으시는 거죠. 잔금지급일만 넉넉히 잡아두시면 4월 임시국회 이후에 시행일자가 결정될 거 같아요.(예상으로는 3월 22일 기준으로 잔금지급일과 등기이전일 중 빠른 날이 될 예정임)
등록세는 안내냐구요? 부동산 등록세는 2011년부터 취득세로 단일화되어서 안내도 되요. 법무사비는 인지값, 채권할인, 경비, 법무사비 등을 다 해서 2~3%정도 생각하시면 될 거 같네요.
취득세 관련 포스팅 : [3.22 취득세 문의정리]취득세 감면 시 농가주택은? 농특세 지방교육세는? 언제까지 감면하나?
Q : 아파트(주택) 등기할때 부부공동명의가 좋을까? 아니면 단독명의가 좋을까?
주택 등기에 대한 공동명의와 단독명의는 부동산에 대한 투자 재테크 전략에 따라 달라지게 되죠. 우선 형님이 앞으로 부동산에 대해 투자를 생각할 의지가 있는지 없는지도 알아야 하구요.왜 그걸 알아야 하냐구요?
그건, 부동산 취득에 따른 세금과 처분에 따른 세금이 공동명의일때와 단독명의일때 차이가 있기 때문인데요. 부동산을 취득할땐 방금 얘기한 것 처럼 취득세를 내야 하구요. 보유하고 있을 때는 재산세와 종합부동산세를 내는 건 아시죠? 그리고 부동산을 처분할 때에는 양도소득세를 내야 하거든요.
다시 정리하자면, 취득할땐 취득세, 보유시엔 재산세와 종합부동산세, 처분시엔 양도소득세지요.
문제는 이 취득세, 재산세, 종합부동산세 및 양도소득세의 세율과 적용방식이 다르다는게 문제인데요, 취득세는 단일세율인데 반해 재산세, 종합부동산세 및 양도소득세는 과세표준의 금액에 따라 세율이 달라지는 누진세이기 때문에 부부가 공동명의를 하게 되면 과세표준이 내려갈 수도 있어요.
예를 들어, 양도차액이 1억원인 경우에 단독명의일 경우에는 약 1,900만원정도의 양도세를 내야하는 반면에 공동명의의 경우에는 부부가 각각 600여만원으로 총 1,200만원정도가 발생해 약 700만원정도의 세금을 절약할 수 있게 되지요.
그러면, 당연히 부부공동명의로 하는 것이 좋지 않냐구요?
꼭, 그렇지는 않습니다. 왜냐하면, 취득세 때문인데요. 취득세는 단일세율이니까 기본적으로 공동명의나 단독명의나 세금은 동일하게 적용됩니다. 그런데, 취득세는 1주택이냐 2주택이냐에 따라 세율이 다르게 적용됩니다. (2011년 일시적이긴 하지만, 단일주택의 경우 2%, 다주택일 경우 4%입니다. 3.22부동산 대책 적용 전.)
그게 무슨 의미냐면, 부부공동명의라 할지라도 부부가 각각 주택이라는 재산을 가지고 있는 상태이기 때문에, 추가적으로 주택을 구입할 경우에 취득세의 감면을 받지 못하게 되는 거지요.
자, 그럼 공동명의로 해야 할 지, 단독명의로 해야 할 지 어떻게 결정하면 좋을까요?
Tip!! 부동산 재테크도 재무설계를 통해 점검받으세요.
은행상품을 투자하자니 수익률이 너무 낮고, 증권을 하자니 너무 위험하고, 그러다 보니 어중간한 수준의 여유자금에 대해 투자방안을 몰라 통장에 잠재우고 있는 경우가 있으시죠?아에 목돈이 되면, 그래도 안정적인 부동산에 투자를 해서 시세차익이나 월세수입을 받을 수도 있을텐데요. 위 포스팅에 등장한 형님의 경우도 늘 그런 고민을 가지고 있습니다.
이번에 장만한 아파트도 장기 부동산 대출을 저리로 받게되면 오히려 여유돈이 생기게 되는데, 그냥 융자를 적게 받는 것이 좋을지, 아니면 다른 투자상품을 찾는 것이 좋을지를 고민하시더라구요.
이럴 때, 똑부러지게 현재의 상황에 대해 1:1로 점검해주고 전략을 세워 자산 포트폴리오를 구성할 수 있도록 재무상담을 받으면 좋을텐데요. 마침, 무료로 이런 상담을 해 주는 재무설계 이벤트가 있더라구요.
재테크에 대한 전략과 자산포트폴르오를 구성하고 나면, 아마도 이 아파트의 명의를 단독명의로 하는게 좋을지 공동명의로 하는게 좋을 지 결정하기도 쉬워질 것 같아서 추천해 드렸습니다.
만약, 같은 고민을 가지고 계시는 분이라면, 바로 신청을 해 보세요. 부동산전문가인 저도 받아봤지만, 재무에 대해서 상세하고 친절하게 상담을 해주는 설계사님의 열정과 탁월함에 감탄했었습니다.
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아는게 힘이지요~
세금은 어려운 부분이 많아요~
집은 공동명의로 하고자 합니다. 올해까지는 아마도 1가구 2주택이 될꺼같은데요. 공동명의로 하는게 나은가요?