[전세대란/월세시대]소액임차인의 최우선변제에 대한 오해와 진실 ③

최근 이사철로 전세나 월세 만기로 인해 새로운 보금자리를 찾는 분들이 부쩍 늘었습니다.

이에 따라 소중한 보증금과 전세금을 보호하기 위해 최우선변제나 확정일자, 전세권 설정 등에 대해 문의가 많아지고 있는데요.

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이번 포스팅에서는 소액임차인의 최우선변제에 대해 알아보도록 하겠습니다.


Q. 아파트 반전세로 들어가려고 하는데, 융자가 많이 있습니다. 서울인데 보증금 1500만원까지는 괜찮을까요?

아파트를 입주하려는데 융자가 많은 경우에는 최우선변제금에 해당하는 금액만 보증금으로 걸어 놓는 것이 현명한 방법입니다. 만약 건물에 문제가 있어서 경매로 넘어가는 경우, 국가의 세금보다도 더 먼저 배당을 받기 때문인데요.

서울이라고 하면 등기부등본상의 을구에 있는 물권자(거의 대부분 근저당권)의 날짜가 2001년 9월 15일 이전이면 1,200만원까지 보장이 되고, 그 이후라면 1,600만원까지 보장을 해 줍니다.

이렇게 근저당권의 날짜에 따라서 보장금액이 다른 이유는 주택임대차보호법에서 발표하는 최우선변제금의 금액이 지가상승, 물가상승 등으로 변해왔기 때문인데요.

그러면, 일률적으로 다 오르게 하지 않고 근저당 날짜 기준으로 차별을 두는 이유는 무엇일까요?

그것은 기존 권리자(근저당권자)의 권리를 침해하지 못하게 하기 때문입니다. 최우선변제금이 올라가면 갈수록 후순위권리자의 배당금액이 줄어들게 됩니다. 그것은 우리민법의 불소급원칙에 따라 소급적용을 할 수 없기 때문이지요.

아래에 주택임대차 보호법 상의 일정액의 우선 변제금 (최우선변제금)에 대한 표가 있으니 참고하시기 바랍니다.

* 주택임대차 보호법 상의 일정액의 우선 변제금(최우선변제금) 

근저당 등 설정일

대상 지역 구분

보증금 범위

최우선 변제금

84. 1. 1 ~

87. 11. 30

서울특별시, 대전 등 광역시

 300만원

 300만원

기타 지역

 200만원

 200만원

87. 12. 1 ~

90. 2. 18

서울특별시, 대전 등 광역시

 500만원

 500만원

기타 지역

 400만원

 400만원

90. 2. 19 ~

95. 10. 18

서울특별시, 대전 등 광역시

2,000만원

 700만원

기타 지역

1,500만원

 500만원

95. 10. 19 ~

2001. 9. 14

서울, 광역시(군 지역 제외)

3,000만원

1,200만원

기타 지역

2,000만원

 800만원

2001. 9. 15 ~ 

2008. 8. 20

서울, 인천, 안양 등 과밀억제권역

4,000만원

1,600만원

대전 등 광역시(인천, 군 지역 제외)

3,500만원

1,400만원

기타(지방, 광역시의 군)

3,000만원

1,200만원

2008. 8. 21 

~

2010. 7. 25

서울, 인천, 안양 등 과밀억제권역

6,000만원

2,000만원

대전 등 광역시(인천, 군 지역 제외)

5,000만원

1,700만원

기타(지방, 광역시의 군)

4,000만원

1,400만원

2010. 7. 26

현재

서울특별시

7,500만원

2,500만원

과밀억제권역(서울 제외, 인천 포함)

6,500만원

2,200만원

광역시 / 안산·김포·용인·광주시

5,500만원

1,900만원

기타 지역

4,000만원

1,400만원



Q. 최우선변제금보다 적은 보증금을 내고 살면, 확정일자를 받을 필요가 없나요?

최우선변제금이라는 소액임차인(약자)을 위한 법률이므로, 계약관계가 확인되면 보증금의 한도액에 따라 일정 보장금액을 최우선적으로 보장해주는 제도입니다.

하지만, 확정일자를 받아두는 것은 동사무소에 가서 전입신고를 하면서 한 줄 정도의 간단한 양식으로 신고가 가능하므로, 가급적 확정일자를 받아두는 것이 좋습니다. 확정일자 신고는 무료입니다. ^^

한편에서는. 경매배당 순서가 확정일자순으로 된다고 하는데, 최우선변제금 정도는 경락금액에서 모든 세입자가 받을 수 있기 때문에 문제가 없다고 보는 것이 옳습니다.


Q. 최우선변제 보장액이 2,000만원인 서울지역의 투룸입니다. 전세금 기준이 7,000만원인데 반전세 보증금 2,000만원이면 월세는 얼마를 줘야 하나요?

최우선변제로 안전하게 보증금을 보장받고 나머지는 월세로 내시려고 하시는군요. 이 질문은 월세전환율에 대한 계산질문인데요.

주임법 7조의 2에서는 월차임 전환 시에 산정율(월세전환율)을 마음대로 높여서 바꿀 수 없도록 법으로 정해놓고 있으며, 주임법 시행령 제2조의 2에서 대통령령으로 연 1할 4푼 이하로 제한하고 있습니다. 보통 일반적으로 월세전환율은 연12%로 계산합니다.

다만, 전세금 전환이 억 단위가 넘는 경우는 연 7~8%정도로 계산하기도 하니 참고하시기 바랍니다.

실제로 계산을 해 보면, 7,000만원 중 2,000만원은 보증금으로 내고 5,000만원에 대해 연 12%의 월세전환율을 적용하면,
보증금 2,000만원 / 월세 50만원으로 계약이 가능합니다.


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  1. 2011.04.29 10:59 신고 [Edit/Del] [Reply]
    최우선변제라는 제도가 있었군요!
    확실히 이런 제도가 있다면 빚이 다소 있더라도 임차인이 부담 없이 들어올수가 있겠네요~
  2. 2011.04.30 13:20 신고 [Edit/Del] [Reply]
    오호 이런게 있었다니 정말 큰 도움이 되는 정보네요^^
    좋은 정보 감사합니다~ 추천 쿵 찍고 가요~
  3. 2011.05.04 14:21 [Edit/Del] [Reply]
    비밀댓글입니다
  4. 2011.05.05 07:48 신고 [Edit/Del] [Reply]
    이런 정보 무척 유익하죠
    소액임차인의 최우선변제권 관련한 유익한 포스팅이네요~ ^^
  5. 2011.05.05 22:52 신고 [Edit/Del] [Reply]
    유익한 정보 잘보고 갑니다. (블로그 투잡에서 보고 방문드렸어요.)
  6. 2011.06.04 15:01 [Edit/Del] [Reply]
    정말 좋은 정보에 깊은 감사드립니다 가끔씩 들러 인사하겠습니다
  7. 2011.10.27 17:56 [Edit/Del] [Reply]
    비밀댓글입니다

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